地盘说

史上最佳购房时机就在眼前。

✍️撰文 | 周天承 ☞ 《地盘》特邀撰稿人

郑州的房产新政无疑是一场及时雨。

连其他城市都觉得应该来郑州抄作业的《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，给楼市和城市都流入了强心针。

文件从支持合理住房需求、改善住宅市场供给、优化信贷融资力度、推进安置房转化、优化房地产市场环境等五个方向做出调整，并公布十八条具体措施。

1 楼市新生

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拳拳之心，溢于言表。

大家期盼已久的靴子终于落地，郑州地产人的情绪瞬间被点燃。

众所周知，郑州在遭受疫情和水灾的双重压力下，房地产市场和企业也面临着非常大的困难，“郑十八条”的出台有助于全面稳定市场、促进合理需求入市以及保障企业现金流稳定。

其中，关于合理购房需求的界定和支持方式都作出了明确的阐述，具有较强的可操作性。

©郑州发布楼市新政

在弹冠相庆的同时，大家也为郑州敢于直面困境、言出必行、贴心服务、不负人民的责任担当点赞。

其实，从虎年开春，楼市就春意渐浓。

2021年底至今，各地方、金融机构陆续出台了各种宽松政策。进入2月份，多地银行对个人房贷依然保持着与1月份一致的“宽松状态”。

当前，银行个人房贷放款速度普遍较快，银行审批和放款周期均在1—2周左右，房贷供需关系已逐步回归正常，维护市场平稳健康发展和购房者权益的信号很明确。

近期，晋中、菏泽、重庆、南宁等城市还下调了首套房住房贷款首付比例。调整后的首套房首付比例大部分可降低至20%，二套房首付比例大部分集中在20%-40%。

©近期楼市供需两端放松政策不完全统计

据不完全统计，截至目前，已陆续有40多个城市从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面对房地产市场进行调控。

这一系列楼市政策的密集调整，一定程度上也是修复信心让市场筑底的过程，这意味着，楼市回暖甚至“小阳春”出现只是时间问题。

2 郑州向暖

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都说二手房市场才是判断楼市回暖的“金标准”。

具体到郑州，360数据统计，从2月复工以来，郑州二手房市场快速复苏。上周二手房成交1080套，比上上周984套多成交96套。

其中，二手房单日成交最多的是2月25日，成交264套。除了周六周日以及2月23日（周三），其他工作日成交均突破200套。二手房周成交数据持续呈上涨趋势。

©郑州二手房上周成交量上扬

在新房市场上，近期郑州主城区也有多个楼盘打折促销，“新春特价房、总裁签约价、限时一口价”等各种促销信息频出，在一定程度上给市场注入了活力。

据克而瑞市场数据显示，郑州新房2月第二周单周成交较上一周上升378%，客户到访量较上周提升350%，部分开发商也迎来了新年开门红。

通过对比不难看到，二手房市场相比开年，成交量持续上涨，再加上近期差额税取消，三月份全面爆发已成定局。

©郑州新房市场成交走势

当然，市场数据火热的背后，是购房者对郑州这座城市未来的信心。

不久前，河南大学注册地从开封变更为郑州。河南大学郑州校区于2021年9月25日正式启用，坐落在郑州龙子湖高校园区。

早在去年12月27日，河南省委宣传部举行新闻发布会上，对河南省区域发展格局作出了重塑性调整，将洛阳都市圈并入郑州都市圈，郑州都市圈由“1+4”拓展为“1+8”，资源更加向郑州倾斜，从而进一步提升省会的首位度。

不管是郑州大都市圈扩容还是河大入郑，我们都可以理解为强省会战略2.0。所有的一切都服务于郑州都市圈核心，郑州的发展属于优先级别。

©郑州1+8大都市圈布局示意

东引河大、西并洛阳，多个利好政策无不指引着一个方向：在未来，郑州将集纳更多优质资源，将会有更多人在郑州安家，郑州的城市层级也将会稳步提升。

郑州作为一亿河南人的省会城市，依然会是阶层进阶的首选之地，未来人口的不断增长，也将带给楼市的源源不断的新生力量。

正因如此，郑州有着人口的持续流入和经济不断发展基本面的支撑，只要住房贷款审核和发放节奏维持正常，三四月份成交量提高是大概率事件。

3 谋定而动

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如今，友好的楼市政策密集而来，有购房需求的朋友就不要再犹豫不决了。

要知道，虽然郑州楼市已经横盘了四年，但站在更全面的视角去看的话，你会发现像北龙湖、金水北、高铁片区等区域的楼盘依然是逆市上扬的。

为什么这些区域的房价能够坚挺？

©郑州各区域最新房价地图（图自米宅）

最根本的原因还是，这些区域不仅拥有得天独厚的区位优势和较为优质的资源禀赋，再加上区域内楼盘存量房源有限。

可以看出，购房者开始更追求地段、产品和品牌的均好性，在此基础上再考虑价格。这也是诸如主城区金水北片区等，拥有成熟的基础设施、有丰富的生活配套和更便捷的城市交通，更适合改善，颇受购房者青睐。

从房价走势及成交数据看，近6年来金水区房价一路领涨全市，在郑州所有区域中，价格稳中有涨，最新房价已达到18292元/m²；从近期成交形势来看，金水区无论新房和二手房，均为整个城市量价双高区域，且非常稳定，是购房者最佳选择。

©金水北网红盘

在房产新政的刺激下，楼市触底反弹成为一种必然。房价也将回归到合理的水平。

但最终决定房价走向的并非是调控，最根本的还要看供需。买房人必须看懂大局势，然后谋定而动。

事实上，稳楼市的目的，是以满足购房者合理的住房需求，在多项政策层面给予相应的支持，让房地产市场尽快回归到理性、可控的水平，既要防止过于颓废，又要防止用力过猛。

一语窥破万物情。

无论是政策放松，还是降低购房门槛，对于购房者来说，买房的最佳机已经出现。

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